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Knochenwerfen im deutschen Immobilienmarkt

11. April 2011

Aktien gelten als riskant, Häuser und Wohnungen dagegen als sicher – gerade im Umfeld niedriger Zinsen. Das hört sich gut an, ist aber leider Blödsinn

erschienen in der FTD am 11.4.2011

Ihre Haken in Richtung Anleger werfen „unabhängige“ Vermögensberater und Bankberater gern mit folgendem erstem Satz aus: „Wo sehen Sie sich denn in 20 Jahren?“ Die Damen und Herren hören dann gut zu, tippen einen Zahlensalat in ihre schicken Laptops und sind gern dabei behilflich, Lebensträume wie ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine schicke Altbauwohnung zu verwirklichen. Da, wo schon viel zu viel Geld und eine opulente Hütte da sind, wird der Weg in den sorglosen Ruhestand eben mit einem Haufen Versicherungen flankiert.

Angesichts historisch noch immer niedriger Zinsen, der eingeleiteten Zinswende sowie Inflationsängsten ist die Frage „Kaufen oder mieten?“ für viele Menschen aktueller denn je. Das sorgt bei den Beratern für ordentlich Sonderkonjunktur.

So weit, so schlecht. Denn was die Berater ihren Kunden in den seltensten Fällen erklären, ist die Tatsache, dass die meisten Rechnungen rund um das Thema Immobilienerwerb und Altersvorsorge nicht sehr weit von der Praxis des Bleigießens oder des Knochenwerfens entfernt sind. Weil schon minimale Änderungen von nur einer aus rund einem Dutzend wichtiger Variablen die ganze Immobilienrechnung über den Haufen werfen kann. Weil Lebens- und Rentenversicherer zwar so tun, als ob sie wüssten, wie sie den Kunden auch künftig vier bis fünf Prozent Gesamtverzinsung pro Jahr nach Gebühren zahlen können, aber letztlich auch nur darauf hoffen, dass die Zinsen wieder deutlich steigen. Weil Aktienmarktrenditen der Vergangenheit keinen Schluss darauf zulassen, wie es in den nächsten Jahrzehnten weitergeht.

Und vor allem – und das ist der mit Abstand wichtigste Punkt –, weil kaum eine Rechnung biografische Brüche wie Scheidung, Jobverlust, berufsbedingte Umzüge oder Krankheiten berücksichtigt. Jede zweite Ehe in Deutschland wird geschieden. Aber bei der Frage „Kaufen oder mieten?“ die Frage zu stellen, wie denn die Rechnung ausfällt, wenn sich auf halber Tilgungsstrecke der Partner davonmacht oder der Arbeitgeber pleitegeht – das will dann doch niemand.

Natürlich kann die Lösung angesichts der vielen Unwägbarkeiten nicht sein, einfach nichts zu tun. Jeder Mensch braucht Ziele, jede Finanzplanung Annahmen, und seien sie auch noch so wacklig. Überdies ist nicht wegzudiskutieren, dass die Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb im historischen Kontext nach wie vor günstig sind.

Anleger tun jedoch gerade angesichts der derzeit grassierenden Hausbau- und Kaufeuphorie sehr gut daran, sich eine gesunde Portion Skepsis zu bewahren gegenüber den Vorschlägen der Berater, die Immobilie zum Dreh- und Angelpunkt einer Altersvorsorge zu machen. Erstens berichten Menschen nun mal lieber von finanziellen Heldentaten denn Niederlagen – wenn Ihnen also mehr Fälle von sensationellen Wertsteigerungen erworbener Immobilien bekannt sind als Fehlgriffe oder verfrühte Verkäufe, heißt das gar nichts.

Zweitens stammen die Prognosen über die Entwicklung der Mieten und der Wohnungspreise meist von Immobilienmaklern selbst. Wie realistisch ist es wohl, dass sich dieser Berufsstand jemals selbst das Geschäft ruiniert, indem er fallende Mieten und Kaufpreise prognostiziert und folglich Interessenten eher zum Abwarten bewegt?

Drittens sind die realen Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren selbst in Topstädten wie München nicht gestiegen, sondern gefallen – was allerdings durch die Konzentration der Wahrnehmung auf ausgesuchte Top- und Aufstiegslagen gern in Vergessenheit gerät.

Viertens entbehrt es nicht einer gewissen Komik, dass sich kaum ein Anleger zutraut, die Börsenkurse über einen Zeitraum von 20 Jahren und mehr zu prognostizieren, obwohl die Spanne der zu erwartenden Aktienmarktrenditen sich mit längeren Anlagezeiträumen im Gegensatz zu Immobilien verengt. Bei Immobilien hingegen kommen enorm viele Variablen ins Spiel, und letztlich trifft der Käufer Annahmen über die Entwicklung von Lagen, über den Zuzug und Wegzug sowie das Wirtschaftswachstum der Region über Jahrzehnte.

Wie immens wichtig in jeder Rechnung die Kennziffer der künftigen Wertentwicklung der eigenen Immobilie ist, soll eine kurze Rechnung erläutern: Ein Paar zahlt monatlich 1000 Euro Kaltmiete und hat 60 000 Euro auf der hohen Kante. Angesichts der niedrigen Zinsen steht ein Immobilienkauf zur Debatte, der 300 000 Euro kosten würde. Unterstellt man nun Instandhaltungskosten von 2400 Euro im Jahr, zwei Prozent Tilgung, je fünf Prozent Zins sowohl für den Baukredit (was derzeit bei sehr langer Zinsbindung üblich ist) als auch alternativ für die Geldanlage vor Steuern sowie je zwei Prozent Steigerung pro Jahr bei Miet- wie Immobilienpreis, so schreit das Ganze nach dem Kauf: Eine sich aus diesen Vorgaben errechnende monatliche Kreditrate von 1400 Euro ist gut angelegt, denn der Käufer ist nach 20 Jahren rund 70 000 Euro und nach 30 Jahren 176 000 Euro vor dem Mieter.

Nun drehen wir jedoch einmal an der Variable der Instandhaltungskosten. Betragen diese statt 2400 Euro pro Jahr keineswegs überpessimistische 4800 Euro, dauert es 27 Jahre, ehe sich der Kauf lohnt. Steigt der Wert der Immobilie statt um zwei lediglich um ein Prozent pro Jahr, sorgt dieser kleine Prozentpunkt weniger dafür, dass der Käufer den Mieter bei ansonsten unveränderten Variablen erst nach 24 Jahren wirtschaftlich „einholt“.

Natürlich sind dies Spielereien. Und nicht unter den Tisch fallen darf, dass ein Immobilienerwerb die in Zahlen kaum messbare Lebenszufriedenheit erhöhen kann, während der Sparer Schwankungen seines Vermögens ertragen muss. Und nicht zuletzt ist ein Immobilienerwerb eine enorm disziplinierende Vorsorge – während der Sparer stets den Konsumlockungen unterliegt. Ein zentraler Punkt darf aber nie unter den Tisch fallen: Wer sein erspartes Geld in die falschen Produkte anlegt, wer Renditen zu optimistisch einschätzt, der hat am Ende vielleicht nicht viel verdient oder sogar Geld verloren. Wer aber bei einem Immobilienkauf auf Kredit mit zu optimistischen Zahlen arbeitet oder das Risiko biografischer Brüche unterschätzt, der ist am Ende womöglich ruiniert.

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From → FTD Kolumnen

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