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Kaufwütige Erben

1. August 2011

Deutsche erwerben wie wild Immobilien in den Toplagen deutscher Großstädte. Eine Blase ist nicht zu vermeiden. Fragt sich nur, wie stark sie noch wächst, bevor sie platzt

erschienen in der FTD am 1.8.2011

In deutschen Großstädten wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt spielen sich seit einigen Monaten bemerkenswerte Dinge ab – zumindest, wenn ich den Erzählungen meiner Bekannten oder dem Small Talk auf Partys Glauben schenken darf: Mit meinem Alter von 36 Jahren bewege ich mich in einer Alterskohorte, die es derzeit brennend interessiert, wie man das bisschen sauer verdiente oder von den Eltern zugesteckte (dazu gleich mehr) Geld vor der nahenden Geldentwertung durch Schuldenorgien in den USA und Europa in Sicherheit bringt. Mit Aktien? Mit Immobilien? Mit Gold?

Interessanterweise landen alle (und ich meine alle, nicht die meisten, nicht zwei von drei, sondern wirklich: alle), mit denen ich mich darüber zuletzt unterhalten habe, bei Immobilien.

Womit wir bei dem Phänomen wären, das sich derzeit in den großen deutschen Ballungszentren beobachten lässt: Zwischen der Erstbesichtigung einer Immobilie und der Unterzeichnung des Kaufvertrags vergehen selten mehr als zwei Wochen. Ich glaubte anfangs noch – man verzeihe mir den Verdacht – an eher naive Käufer oder einen Zufall. Doch seit ich damit begonnen habe, entgeistert nachzufragen, werde ich regelmäßig beschieden, ich wisse wohl nicht, „wie das derzeit aussieht hier“ in München oder Berlin oder Hamburg, nämlich so: Wer länger als drei Tage braucht für eine Entscheidung, ist raus, da entscheidungsfreudigere Interessenten Schlange stehen.

Also werden binnen kürzester Zeit sechsstellige Kredite aufgenommen und investiert. Die fehlende Kompetenz im Immobilienmarkt, also das fehlende Wissen über Bausubstanzen, örtliche Verhältnisse, Bebauungspläne oder sonstige wichtige Fakten, wird an Bord geholt, indem man irgendeinen Bekannten zur Besichtigung mitschleppt, der mal vier Semester Architektur studiert hat oder zeitweise nebenberuflich Immobilienmakler war. Den Rest erledigt Google und natürlich das Vertrauen in die Bank, die wohl kaum eine Schrottimmobilie finanzieren würde.

Wirklich nicht? Doch, natürlich würde sie. Denn die Bank ist zum einen schlau genug zu wissen, dass Menschen mit Immobilienkrediten zu den diszipliniertesten Schuldnern überhaupt gehören, die sich selbst eher auf Wasser und Brot setzen, als die Immobilie zu verlieren. Zum anderen weiß sie, dass da draußen Millionen anderer Vertreter der Erbengeneration darauf lauern, endlich zuzuschlagen am Immobilienmarkt.

Bei aller gebotenen Vorsicht mit Interpretationen auf Basis anekdotischer Evidenz: Für mich ist angesichts der herrschenden Immobilieneuphorie klar, dass sich in deutschen Großstädten und um sie herum eine gewaltige Immobilienblase aufpumpt, und zwar vor allem da, wo sie keiner vermutet: in all jenen Lagen, in denen man angeblich gar nichts falsch machen kann. Denn selbst ahnungslosen Käufern geht das „Lage, Lage, Lage“-Gefloskele stets souverän über die Lippen, wenn es darum geht, das 25-Fache der Jahresmieten und mehr zu bezahlen.

Zugegeben: Die Argumente für eine Immobilie klingen bestechend – real sind die Preise für Wohnimmobilien in vielen deutschen Großstädten in den letzten 20 Jahren kaum gestiegen, die Zinsen sind niedrig, die Aktienmärkte als mögliche Alternative schon gut gelaufen. Und über allem schwebt ja der Gedanke, sich Sachwerte zuzulegen, die nicht von einer möglichen Geldentwertung betroffen wären – von der man über die Weginflationierung von Immobilienkrediten sogar profitieren könnte.

Dem gegenüber steht indes, dass die Bevölkerung in Deutschland nun einmal schrumpft – um elf Millionen Menschen binnen knapp 40 Jahren, wenn die Vereinten Nationen recht behalten – und sich die Immobilienpreise langfristig ebenso wenig vom Wirtschaftswachstum werden abkoppeln können wie die Aktienmärkte. Wer mit einem großen Knall infolge der laufenden Schuldenprobleme rechnet, sollte seinen Immobilienkauf bis dahin lieber zurückstellen – und bedenken, dass der Staat auf der Suche nach höheren Steuereinnahmen zur Bekämpfung einer womöglich eskalierten Schuldensituation der Euro-Zone oder in stark inflationären Phasen kaum einen Bogen um Immobilienbesitzer machen wird.

Nun dürfte all dies einem Überzeugungstäter in Sachen Immobilienkauf ziemlich gleich sein. Es ist dennoch bemerkenswert, dass die Tabuisierung des Themas Geldanlage und Vorsorge in unserer Gesellschaft dazu führt, dass sich täglich Hunderte mit Immobilienkäufen auf Kredit Klumpenrisiken in der Altersvorsorge aussetzen, die einen erschaudern lassen – während sich Politik und Verbraucherschützer an Beipackzetteln für Finanzprodukte und Beratungsprotokollen abarbeiten.

Ist all dies ein Plädoyer gegen Immobilien? Mitnichten. So sicher ich mir bin, dass sich derzeit eine Blase am Wohnimmobilienmarkt aufpumpt, so unsicher bin ich mir, wie groß sie werden kann. Schon heute beobachte ich, dass in den Immobilienmärkten in und um Großstädten nur mitmischt, wer entweder Topverdiener mit sechsstelligem Bruttojahreseinkommen ist – oder aber beim Eigenkapital, was gern verschwiegen wird, für den Immobilienkredit nachhaltig von seinen Eltern unterstützt wird. Häufig fällt die (teils vorgezogene) Erbschaft zeitlich eng zusammen mit dem Immobilienerwerb.

Das lässt ahnen, welches Blasenpotenzial der Wohnimmobilienmarkt trotz erster Zeichen des Wahnsinns noch immer hat, denn in den kommenden zehn Jahren wird in Deutschland nicht weniger als ein Viertel des Vermögensbestands privater Haushalte vererbt werden. Die einkommensstärkste und vermögendste Erbengeneration aller Zeiten bekommt bis 2010 rund 2600 Mrd. Euro in die Hand gedrückt, davon knapp die Hälfte als Barvermögen.

Ob diese Generation der heute etwa 30- bis 50-Jährigen nach zwei Crashs binnen zehn Jahren in naher Zukunft noch einmal die Lust auf Aktien entdeckt oder bei bald nur noch 1,75 Prozent Garantieverzinsung auf Lebensversicherungen, wage ich zu bezweifeln. Wahrscheinlicher ist, dass ich den Hinweis, ich wisse wohl nicht, „wie das derzeit aussieht“, in München, Hamburg und Berlin noch häufiger hören werde.

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From → FTD Kolumnen

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