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Die Gordon Gekkos aus der Provinz

28. August 2012

Ein Haus auf Pump kaufen und auf die Hyperinflation hoffen: So sieht die klammheimliche Spekulation vieler Deutscher im Jahr 2012 aus. Sie wird scheitern – wie schon 1923

erschienen in der FTD am 28.8.2012

Unter einem Spekulanten stellt man sich in der Regel einen nervösen Daddler vor, der per Mausklick Milliarden bewegt, mit einem Maserati vor Edelsteakhäusern parkt, das Haar gern gegelt trägt und dem von Michael Douglas verkörperten Gordon Gekko im Film „Wall Street“ ähnelt.

Zahlenmäßig deutlich unterlegen ist er aber einem ganz anderen Typ Spekulant. Denn seit nunmehr drei Jahren mutiert auch der eine oder andere biedere Deutsche zum Zocker. Die Spekulation geht so: Man nehme angesichts der extrem niedrigen Zinsen einen Immobilienkredit auf, kauft ein Haus oder Wohnung, vermietet diese – und hofft ganz unabhängig von der tatsächlichen Renditeerwartung auf eine Inflation oder Währungsreform. Ufert die Teuerung tatsächlich aus oder implodiert der Euro, zahlt man, so die Logik, den Kredit einfach mit dem drastisch entwerteten Geld zurück.

Natürlich gibt man nach außen die klammheimliche Hoffnung auf die Euro-Pleite nicht zu, sondern kaschiert sie mit einem nebulösen: „Man weiß ja nicht, was kommt, so in Sachen Gelddrucken und Euro!“ Klingt logisch und clever.

Hat nur einen Haken: Haus- und Grundbesitzer waren mitnichten die großen Gewinner der Hyperinflation und Währungsreform 1923 oder 1948. Sie waren nicht die größten Verlierer, das wohl, weil Sparern das Geld zwischen den Fingern zerrann. Ansonsten kursiert rund um das Thema Immobilien und Inflation eine ganze Menge am Küchentisch zusammengereimter Unsinn, der keiner empirischen Prüfung standhält, obwohl die Zusammenhänge gut erforscht sind.

Das geht los mit der Vorstellung, Kaufpreise für Immobilien müssten bei einem Anziehen der Teuerung steigen. Doch ufert die Inflation aus, geht dies in der Regel mit einem Abschwung einher, entsprechend vielen Notverkäufen und einem temporären Preisverfall, weshalb Immobilienpreise und die Inflationsrate schwach negativ korrelieren – und Immobilien langfristig sogar eine geringere Rendite aufweisen als Anleihen und nur eine leicht höhere als Gold, das einen weit besseren Inflationsschutz bietet.

Das geht mit dem Grundverständnis weiter, dass man in eine Inflation lieber als Käufer denn als Mieter segelt. Tatsächlich aber ist die Höhe der Miete in einer schlimmen Inflation für Mieter von untergeordneter Bedeutung: Es ist zum einen schon praktisch schwierig, die Höhe der monatlichen Mietzahlungen ständig an die Teuerung anzupassen, zum anderen erkennt natürlich auch der Staat die Not und greift mit Mietdeckelungen ein.

Die Teuerung schleicht sich stattdessen meist über Güter des täglichen Bedarfs wie die kaum zu regulierenden Lebensmittelpreise in den Alltag. Die Folge: Gab ein deutscher Haushalt kurz vor dem Ersten Weltkrieg noch knapp ein Drittel der Einkünfte für Mietzahlungen aus, sank diese Quote mit den Jahren immer weiter, ehe es im Hyperinflationsjahr 1923 nur noch 0,4 Prozent des Einkommens waren.

Das ließ sich aus Sicht von Hausbesitzern noch verschmerzen, sofern sie die Immobilien auf Pump erworben hatten, denn sie konnten die Hypotheken ja mit den immer größeren Scheinen bedienen. 1923 folgte schließlich die Währungsreform. Ein Glücksfall? Von wegen. Wer eine fremdfinanzierte Immobilie tatsächlich als Absicherungsstrategie gegen eine drohende Entwertung sieht, unterschätzt, dass der Staat in einer Hyperinflation allein zur Sicherung des sozialen Friedens keine anderen Gewinner neben sich duldet und wenige Dinge so leicht zu besteuern sind wie der Besitz von Immobilien.

Und so passierte nach der Währungsreform 1923 Folgendes: Den vermeintlichen Inflationsgewinnern griff man ein Viertel ihres Inflationsgewinns sofort ab. Darüber hinaus molk man sie mit einer Hauszinssteuer, mit der Immobilienbesitzer von allen bis 1918 errichteten Gebäuden jährlich zwischen 20 und 50 Prozent der üblichen Miete aus der Vorinflationszeit als Steuern zahlen mussten. Und wie das mit solchen Steuern, einmal eingeführt, nun mal so ist, zahlten die vermeintlichen Inflationsgewinner nicht so lange, bis ihr Inflationsgewinn abgeschöpft war, sondern noch weitaus länger, nämlich bis 1943 und somit fast zwar Jahrzehnte lang. Die Folge war ein Substanzverlust im deutschen Immobilienmarkt, da kaum ein Besitzer noch willens war oder die Mittel hatte, Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten an seinem Besitz durchführen zu lassen.

Was können Anleger aus der Geschichte lernen? Vermutlich am wichtigsten ist, bei allen Anlageentscheidungen – egal ob für oder gegen eine Immobilie oder für oder gegen Aktien – zu akzeptieren, dass es bestenfalls um eine Schadensbegrenzung gehen kann, wenn man tatsächlich mit ausufernden Teuerungsraten rechnet.

Inflation ist zerstörerisch und unsozial, und die Vorstellung, sich angesichts des für Inflationsphasen typischen staatlichen Reaktionsmusters ex ante auf die Seite von Inflationsgewinnern schlagen zu können, ist schlicht töricht.

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From → FTD Kolumnen

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