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Das Eigenleben der deutschen Immobilienaktien

17. Juli 2013

Kursentwicklungen kann man sich durch Wahl des geeigneten Betrachtungszeitraums wunderbar so biegen, wie es zur These passt. Keine Branche illustriert das besser als deutsche Immobilienaktien. Die zogen im Jahr 2012 sehr stark an, was nur gut zum Boom der Wohnimmobilien passt. Seit 2007 haben sich die Immobilienaktien dennoch immer noch halbiert – und das trotz der niedrigen Zinsen und dem Run auf Betongold

Ein Blick auf den Chart des Immobilienaktienindex Dimax zeigt den hochvolatilen Verlauf deutscher Immobilienaktien wie TAG Immobilien, Deutsche Wohnen und Co. in der Breite. Das verwundert auf den ersten Blick. Wenn doch in diesem Land so viele Leute Immobilien jagen und die Preise klettern – wieso schlägt sich das nicht stärker in der Kursentwicklung nieder? Obendrein sind die Zinsen stark gesunken, was den oft hoch verschuldeten Immobilienkonzernen die Refinanzierungen etwas erleichtert hat.

Vor dem geistigen Sprung, dass ein Wohnimmobilienboom auch gut für die Immobilienaktien sein müssten, kann man nur warnen. Zumindest, wenn es alllgemein um Immobilienaktien geht. Denn hier sind in Deutschland eine Reihe von Titeln vor allem im Geschäftsimmobilienbereich tätig, und dort haben sich viele Konzerne – etwas IVG – mit Großprojekten verhoben und besonders stark unter der Rezession 2009f gelitten. Bei den Wohnimmobilienaktien wie TAG oder GSW oder neuerdings auch der Deutschen Annington muss man sich von der Vorstellung lösen, der Aktienkurs oder der innere Wert fluktuiere vor allem mit der Entwicklung der Immobilienpreise.

Wichtiger ist vielmehr das Management, ob es gelingt, für die Objekte im Bestand Synergien zu heben und vor allem den Leerstand zu senken. Zudem sind die Immobilien deutscher Firmen meist eher in B-Städten oder C-Lagen, wo es keinen so starken Preisanstieg gegeben hat wie in München-Schwabing, Frankfurt-Westend oder Berlin-Mitte (hier ist, auch von der Kursentwicklung her, GSW eine Ausnahme). Hintergrund ist, dass viele Wohnungen der heute börsennotierten Firmen aus großen Privatisierungswellen in den Nuller Jahren stammen, wobei seinerzeit nicht nur der Staat, die Eisenbahn (sic) oder Kommunen, sondern auch große Firmen Wohnungen verkauft haben. Bestände des Börsenneulings Deutsche Annington gehörten noch vor zehn Jahren EON oder der Bahn.

Mit den Transaktionen von Finanzinvestoren ist es ähnlich – man kann sich seine These eigentlich drehen, wie sie einem passt: Einerseits waren die Börsengänge mit Finanzinvestoren auf der Verkäuferseite in den letzten Jahren eine gute Wette für Anleger. Ich hatte das mal für Spiegel Online nachgerechnet: Mit Börsengängen haben Anleger in den letzten Jahren meist ein schlechtes Geschäft gemacht, allerdings mit jenen aus dem Bestand von Finanzinvestoren ein ganz gutes.

Nun drücken erneut die Eigentümer von Gagfah oder der Deutschen Annington Aktien in den Markt – mit welchem Ausgang? In meinem aktuellen Stück für SpOn äußere ich den Verdacht, dass die Vorzeichen diesmal nicht so gut sind. Es stimmt doch arg nachdenklich, mit welcher Gewalt die Deutsche Annington an die Börse geknüppelt wird – wo sich Finanzinvestoren in Zeiten der Ultraniedrigzinsen doch die Finger nach Engagements lecken, die auch nur fünf Prozent Rendite pro Jahr einbringen. Überdies ist der IPO-Markt seit Jahren ein ziemlich prozyklisches Geschäft – in dem ohnehin lahmenden Markt werden die Firmen vor allem aus jenen Bereichen in den Markt gedrückt, die gerade en vogue sind: Waren es bis 2007 die Öko- und Solartiteln, folgten 2009ff die chinesischen Aktien und nun eben verstärkt Immobilienaktien.  Das sind – wenn man im Hinterkopf hat, dass die Kurse marktbreit nunmehr seit gut vier Jahren steigen – keine allzu guten Voraussetzungen für ordentliche Kursgewinne, ganz jenseits der fundamentalen Bewertungen.

 

 

 

 

 

 

 

 

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From → Blog, SPIEGEL ONLINE

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