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Der deutsche Immobilienmarkt zwischen Fakten und Fiktion

25. April 2014

In der aktuellen Ausgabe von CAPITAL widmen wir uns einmal mehr auf 80 Seiten dem Thema Immobilien in Deutschland. Während die Herangehensweise des „Immobilienkompass“ eher nutzwertig und stadtteil-, ja sogar straßenspezifisch ist (zur Einzelheftbestellung bitte hier entlang, Kartenmaterial dazu auch hier), treibt viele – gemessen an den Clickzahlen zu entsprechenden Themen – natürlich eine ganz Frage um: Stecken wir mitten in spekulativen Übertreibungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt? Ich weiß darauf auch keine finale Antwort, habe aber einmal einige Aspekte zusammen getragen, die man meiner Meinung nach wissen sollte. Die in der Debatte gerne verbogen oder unterschlagen werden. Und die, falls Sie sowieso gefestigt in Ihrer Meinung sind, den Smalltalk bereichern können 🙂

Fangen wir vielleicht mal mit einem grundsätzlichen Problem journalistischer Arbeit an: Inwiefern beeinflusst das persönliche Umfeld die Berichterstattung? Man kann gerade als Finanzjournalist argumentieren, dass es prima ist, wenn man über Freunde und Bekannte Einblicke in den (finanziellen) Alltag jenseits von Pressegesprächen, Studien, Statistiken und Vertretern der Finanzdienstleister gibt. Das liefert realistische Sichtweisen und unverblümte Meinungen.

Man kann es aber auch umdrehen und daraus ein soziodemografisches Problem ableiten. Und zwar ein faustdickes. Denn Finanzjournalisten bekannter Medien wohnen und arbeiten mit hoher Wahrscheinlichkeit in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München. Sie sind meistens Akademiker, haben folglich auch viele Akademiker als Freunde, die sie in ihrem Studium und Berufsleben kennen gelernt haben. Und sie sind selten unter 25 und selten über 50, würde ich tippen, im Schnitt vielleicht etwas über 40.

Das Problem ist, dass wir das, was wir um uns herum sehen, intuitiv generalisieren. Großstädte haben Zuzug. In Großstädten steigen die Immobilienpreise. In unserem privaten Umfeld sind die Leute oft gerade im Hausbau- bzw. Kauffieber. Erleben Bietergefechte. Wir sehen die teils aggressive Werbung der Banken, Niedrigzinsen zu nutzen. Und beobachten aus nächster Nähe, dass die Preise in Trendvierteln noch viel stärker steigen, als es die Statistiken von vier bis sechs Prozent Preisanstieg pro Jahr nahe legen. Und kennen vielleicht sogar den ein oder anderen, der sich eine zu riskante Finanzierung angelacht oder zu einem gefühlten Wucherpreis gekauft hat. Oder gar beides.

Und schon sagt vielen von uns die anekdotische Evidenz: In diesem Immobilienmarkt – da muss es doch bald rappeln.

Muss es das? Drehen die Leute durch? Oder geht das noch ein paar Jahre weiter? Ich muss mich an dieser Stelle als überzeugter Mieter und Skeptiker in Sachen Immobilienpreise outen, um mich nicht dem Vorwurf auszusetzen, mir hier meine eigene Situation schönreden zu wollen. Und habe ja auch schon oft auch provokant über die Risiken von Immobilienengagements geschrieben. Dazu stehe ich auch weiter.

Hier einige Fakten, die man wissen sollte, wenn man sich eine Meinung bildet.

Wenn ich „früher“ schreibe, dann beziehe ich mich in der Regel auf die Zeit vor 2010, da sich ab dem Jahr 2010 der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland – wie hier sehr schön zu sehen ist – deutlich beschleunigt hat und auch die Zinsen für Baugeld ab 2010 nochmals sehr deutlich nachgaben (und sich seit Anfang 2010 mehr als halbiert haben, wie hier nachzulesen ist.)

 

  • Riskieren Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten mehr als früher?

Könnte man meinen. Denn der Wettbewerb ist bei Baufinanzierungen härter geworden, da der Markt transparenter wurde und Finanzierungsmakler und -vergleiche (wie etwa der Interhyp) boomen oder gar zum Standard in der Beratung gehören wie bei der Commerzbank. Aber: Nein, das Gegenteil ist der Fall. Die Banken sind bei der Kreditvergabe für Wohnimmobilien in den letzten Jahren rigider geworden in Deutschland, was auch mit den verschärften Eigenkapitalanforderungen zusammen hängt. Darauf verweist auch die Bundesbank immer wieder, die ansonsten fleißig bemüht ist, vor allem und jedem zu warnen, was nicht bei drei auf den Bäumen ist. Man kann das in den Monats- und Finanzstabilitätsberichten nachlesen, wo die Bundesbank letztmals im Februar von „nochmals leicht verschärften“ Kreditvergabestandards für Wohnimmobilienkredite sprach, so, wie sie es auch im Oktober und November schon tat. Man kann sich dazu aber auch  die Daten des so genannten „Bank Lending Survey“ der Notenbanken ansehen, auf die die Einschätzung der Bundesbank vermutlich auch fußt.

  • Riskieren Häuslebauer mit der Aufnahme von Immobilienkrediten mehr als früher?

Nein, das Gegenteil ist der Fall. Bei Immobilienkrediten arbeiten Käufer und Bauherren heute mit höheren Eigenkapitalquoten als noch etwa 2009. Damit hat sich ein zuvor jahrelanger Trend zu niedrigeren Eigenkapitalquoten umgekehrt. Zudem arbeiten sie häufiger mit längeren Zinsbindungen und etwas höheren Tilgungen. Obendrein klettert auch die Gesamtsumme an ausgereichten Wohnimmobilienkrediten mit zwei  Prozent pro Jahr derzeit deutlich langsamer als die Immobilienpreise.  Dazu ist es recht schwierig, Datenmaterial zu gewinnen, zudem muss man berücksichtigen, dass die Veröffentlichungen interessensgeleitet sein könnten. Allerdings zeichnen hier sowohl die Studie „Struktur der Eigenheimfinanzierung“ der Pfandbriefbanken sowie die Berichte etwa bei Dr. Klein  ein übereinstimmendes Bild, auch die Abwicklungsplattform Europace stützt das.

Sie basieren zwar auf (nicht immer repräsentativen) Ausschnitten, fußen aber auf tatsächlichen Krediten – ein wichtiger Faktor, da es zur Folklore vieler Internetportale gehört, Daten zu eben jenem mitgebrachten Eigenkapital, Tilgungshöhen etc. auf Basis von Anfragen via Internet zu erheben und auszuwerten, auf Großstädte zu reduzieren und obendrein mit den Angebotspreisen zu verknüpfen. (Preisentwicklungen daraus abzuleiten, wenn man sich lediglich nach den Preisvorstellungen des Verkäufers richtet ist ebenso unsinnig wie für bare Münze zu nehmen, dass ein Immobilienkäufer auch tatsächlich zu jenen Konditionen einen Kredit aufnimmt, mit denen er online herumspielt. Und ob ein Kredit zu online aus Wettbewerbsgründen angezeigten Konditionen tatsächlich auch zu jenen gewährt wird, sind auch zwei Paar Schuhe)

Doch wie passt das zusammen – stark sinkende Zinsen, aber dennoch steigende Eigenkapitalquoten und moderate Kreditausweitungen im Umfeld stark steigender Preise? Man müsste ja eigentlich annehmen, dass Käufer/Bauherren dass stark gesunkene Zinsniveau „nutzen“, um kräftiger zuzugreifen oder die Finanzierung etwas „sportlicher“ zu gestalten über geringere Raten, weniger Eigenkapital / größere Häuser/Wohnungen?

Zum einen sind die Käufer in der allergrößten Mehrheit vermutlich weder dumm noch gierig, sondern können das ganze gut beurteilen, worauf auch die überschaubare Summe von nur gut 60.000 Zwangsversteigerungen pro Jahr hindeutet – übrigens ein Drittel weniger als noch vor zehn Jahren. Zum anderen – und hier begebe ich mich ins Reich der Spekulation – rollt derzeit eine Erschaftswelle durchs Land, in deren Zuge rund 2600 Mrd. Euro (sic), davon gut ein Drittel in Bar und liquiden Vermögensgegenständen, binnen einer Dekade vererbt wird. Vorgezogen oder direkt. Ein substanzieller Teil dieser Erbschaft landet vermutlich als Eigenkapital in den Immobilienfinanzierungen der Erben.

Und dass die Preise ohnehin nur in Großstädten wirklich sehr stark steigen (und sich nach Meinung der Bundesbank um 10 bis 25 Prozent von ihrem fundamental gerechtfertigten Niveau entfernt haben), das setze ich jetzt mal als bekannt voraus. Viele Menschen in der „Provinz“ oder in den Vororten von B-Städten (wie etwa meine Eltern im Rheinland) schütteln nur ungläubig den Kopf, wenn sie etwas von Übertreibungen oder Preisblasen hören. 85 Prozent der Menschen in diesem Land leben nun mal nicht in den zehn größten Städten dieses Landes, um die es immer geht, wenn von Übertreibungen die Rede ist.

„Warum wir so stark auf Immobilienfinanzierung setzen? Das kann ich ihnen sagen: Weil die Deutschen sich eher den Arm abhacken lassen, als ihre finanzierte Immobilie zu verlieren. Da setzen sie alles dran, den Kredit ordentlich und sogar frühzeitig zu bedienen. Etwas besseres können sie sich als Bank gar nicht wünschen. Das ist einmalig in Europa.“
[Der aus dem europäischen Ausland stammende CEO einer großen Bank zu mir in einem Hintergrundgespräch im Sommer 2012]

 

  • „Was ist mit den völlig durchgeknallten „100-Prozent-Finanzierungen“, von denen man so oft hört und liest?

„Haus kaufen ohne eigenes Geld“ – so titelte die BILD Zeitung im Herbst 2013. Und schob Tipps zur Vollfinanzierung nach. Gibt es einen besseren Beleg für die Existenz einer Blase als solche Titelseiten? Die Geschichte hinter der Geschichte hat das Handelsblatt kurz darauf schön aufgeschrieben: Die bei der Recherche konsultierte Plattform Dr. Klein war wohl über die Darstellung wenig erfreut, denn sie hatte folgendes beizutragen: Es gebe für die Beispiele gar keine Anbieter, und von einem Trend zur oder erhöhte Nachfrage nach einer Vollfinanzierung könne keine Rede sein, eher im Gegenteil: Die Nachfrage danach sinke, die Eigenkapitalquoten stiegen.

 

  • Welche Rolle spielen die Zinsen für die Immobilienpreise?

Niedrige Zinsen machen einen Immobilienkauf auf Pump attraktiv, hohe Zinsen eher unattraktiv. Soweit einverstanden? Dann heißt das ja auch, dass die aktuelle Immobilienpreisentwicklung eine Folge der Niedrigzinsen sein könnte. Und die Immobilienblase platzt, sobald die Zinsen wieder deutlich steigen. Weil ja die Nachfrage wegbricht. Und/oder viele Immobilienfinanzierungen in die Grütze gehen und somit plötzlich ein Angebotsschub einsetzt.

Okay, das klingt doch eigentlich recht logisch. Es hat nur einen Haken: Die Zinsentwicklung ist ein eher untauglicher Indikator für die langfristige Entwicklung von Immobilienpreisen. Zumindest in Deutschland. Andere Einflussfaktoren – die Höhe des verfügbaren Einkommens, Baukosten, Bevölkerungsentwicklung und vor allem die Wachstumserwartungen – sind erheblich wichtiger als das (Real)-Zinsniveau. Wer es genauer wissen möchte, lese hier ab Seite 22 nach.

Wer es nicht genauer wissen will, rufe sich in Erinnerung, dass selbst damals zeitweise enorm hohen Zinsen von sechs bis acht Prozent p.a. nichts am (unsinnigen) Bauboom in der Post-Wiedervereinigungsära geändert haben. Und der drastische Zinsrutsch im Laufe der 80er Jahre nichts an einer Stagnation der realen Preise über ein ganzes Jahrzehnt.

 

  • „Der Laie kauft – der Profi wohnt zur Miete?“ – stimmt der Spruch?

Nach einem vorherigen auf Wohnraumknappheit fußenden Boom sind die realen Immobilienpreise in Deutschland ab Ende der 70er Jahre kaum vom Fleck gekommen. Kletterten sie in den 70ern nach Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln noch real um 16 Prozent und gab es im Aktien und Anleihen in dieser Dekade kaum etwas zu verdienen, sanken sie in den 80ern real um zehn und in den 90ern nochmals um ein Prozent – während die 80er und 90er goldene Jahrzehnte für Aktionäre und Anleihenkäufer waren.

In dieser Zeit wurde der Spruch geboren, dass sich nur ein Trottel eine Immobilie ans Bein bindet, wenn man schließlich mit seinem Geld auch rentabler Geld anlegen kann. Der Laie kauft – der Profi mietet eben.

Ähnliche Spielereien kann man auch heute anstellen. In der Frage „Kaufen oder Mieten?“ – hier ein toller Rechner dazu – sind die Erwartungen an die künftige Wertentwicklung der erworbenen/gebauten Immobilie und die Rendite einer Alternativanlage ganz entscheidende Stellschrauben, die die Rechnung entweder vorteilhaft für Käufer (zum Beispiel bei optimistischen Annahme über die Wertentwicklung der Immobilie und pessimistischen für die Alternativanlage wie Tagesgeld, Aktien, Anleihen…) oder eben den Mieter  ausfallen lassen.

Die Sache hat nur einen riesengroßen Haken: Annahmen sind die eine Sache. Die Realität eine andere. Denn Käufer gehen im Schnitt selbst bei identischem Einkommen erheblich vermögender in Rente als Mieter. Unter anderem deshalb, weil sie sehr diszipliniert ihren Immobilienkredit abzahlen und generell mehr von ihrem verfügbaren Einkommen sparen. Der typische Mieter hingegen hat keine große finanziellen Verpflichtungen und nimmt dies offenbar zum Anlass, auch kräftiger zu konsumieren und es offenbar mit seiner Alternativanlage nicht so genau zu nehmen. (Mehr dazu hier. Was hier die Henne ist und was das Ei – ist ein Käufer sowieso ein sparsamerer Typ und ein Mieter eher ein Prasser – oder „wird“ der Käufer plötzlich zum Sparer, während er vorher ein Prasser war, ist ja letztlich für das Ergebnis auch nicht von Belang: Käufer gehen fünfmal reicher in Rente als Mieter. Und das eben nicht nur, weil reicher aufgewachsen sind. Sondern weil sie mehr sparen. Denn die Sparquote ist – und das ist wichtig – auch bei identischem Einkommen bei den Käufern viel höher!)

All das ist bei näherer Überlegung ja auch plausibel und kennt „man“ ja: Wenn jemand gerade eine selbstgenutzte Immobilie finanziert hat, fährt er vielleicht eher mal an die Nordsee statt in die Karibik zu fliegen, geht seltener Essen, wendet eine Sonderzahlung oder ein Geldgeschenk der Eltern/Großeltern gerne mal für eine Sondertilgung als den Konsum auf. Kurz: Wird die Schulden einfach gerne zügig los und sieht dann weiter.

 

  • Sind Immobilien eine gute Geldanlage und ein guter Schutz vor Inflation?

Wohnimmobilien können in der persönlichen Vermögensbildung eine sehr große Rolle spielen. Ihre langfristige Wertentwicklung ist lausig. Anders, als man intuitiv vermuten könnte, beträgt die reale (also inflationsbereinigte) Wertentwicklung von Wohnimmobilien in den Industrieländern wie den USA, England oder Frankreich etwa 0,5 bis 1 Prozent pro Jahr. Natürlich sieht das in London, New York und Paris anders aus. In der Gesamtheit ist der Immobilienmarkt aber sehr träge – und gleichen sich Schübe in Angebot und Nachfrage eben bei allen kurzfristigen Schwankungen über zehn oder zwanzig Jahre langfristig doch aus. Und steht eine Immobilie eben herum, anstatt Zinsen oder Dividenden zu bringen.

Nicht zu verwechseln ist diese reale Immobilienpreisentwicklung mit der Gesamtrendite aus einer Immobilienanlage, etwa aus Mieteinnahmen UND der Wertentwicklung. Betrachtet wurde schlicht die reale Immobilienpreisentwicklung, und da ist der Statistik ja „egal“, ob das Haus in Eigennutzung ist oder vermietet.

Sie glauben das nicht? Lesen Sie hier ab Seite 12 nach und schauen Sie sich die beeindruckenden Charts dazu an.

Nun sind ein Prozent reale Rendite natürlich immer noch besser als eine schleichende Enteignung über dauerhafte hohe Inflation oder gar eine plötzliche über eine Hyperinflation. Das Kalkül mancher spekulativer Hauskäufer – und auch ein gern gebrachtes Argument FÜR einen Kauf – ist das folgende: Ich finanziere eine Immobilie mit gepumptem Geld – und in einer Inflation, weil die EZB ja so viel Geld druckt, zahle ich den Kredit mit dem entwerteten Geld zurück. Und habe ein schuldenfreies Heim.

Klingt gut. Lief auch so ähnlich für viele Immobilienbesitzer in Deutschland 1923 und 1948. Dumm nur, dass das natürlich auch der Staat dann mitbekommt. Und es mit einem Haufen zu Recht wütender Bürger zu tun hat, deren Ersparnisse nichts mehr Wert sind und die Mieten zahlen müssen. Erst recht in der Mieternation Deutschland mit der niedrigen Eigentumsquote von nicht einmal 50 Prozent. Eine kleine Plausibilitätsfrage: Meint wirklich jemand, der Staat ließe es sich gefallen, dass es einige wenige Inflationsgewinner und viele Verlierer gibt? Er würde natürlich für einen sozialen Ausgleich sorgen wollen. Zu Recht, natürlich.

Und hat dies auch nach 1923 und nach 1948 getan. Mit für Immobilienbesitzer unschönen Dingen wie Mietpreisfixierungen, Hypothekengewinnsteuern, Lastenausgleichen. Die, einmal eingeführt, auch ungern wieder abgeschafft wurden. Abgesehen davon, dass ein mit dem für inflationäre Zeiten typische Wirtschaftscrash auch die realen Immobiliepreise unter Druck setzt.

Kurz: Keiner weiß, was kommt. Aber eine Immobilie kaufen und auf die Inflation hoffen, ist reichlich kurz gesprungen – und ein sehr schwaches Kaufargument.

 

  • Wo ist das größte Caveat für Käufer und Bauherren?

In ihrer Biografie. Eine finanzierte Immobilie bildet naturgemäß ein riesigen Klumpenrisiko im Vermögensaufbau, ja in der Existenz. Im Schnitt gehen für den Erwerb rund 6 Nettojahresgehälter einen Haushalts drauf für die Immobilie – natürlich VOR allen anderen privaten  Ausgaben. In der Praxis zahlt man 15, 20 oder noch mehr Jahre seinen Kredit ab. Geht ein Aktienengagement schief oder der Lebensversicherer Pleite ohne Rettung von Wettbewerbern oder Staat – nun ja, dann ist das eingesetzte oder eingezahlte Geld weg. Bei einer finanzierten Immobilie geht es um mehr. Und gibt es eine Menge Unwägbarkeiten: Jobverlust oder beruflicher Abstieg. Krankheit des Hauptverdieners oder – verdienerin. Scheidung. Oder eine Mischung aus allem. (Hier ein sehr gutes Interview auch zu diesen Aspekten.)

Ich vermute – ohne es zu wissen – dass solche biografischen Mikro-Risiken im Berufs- und Privatleben ein vielfaches – vermutlich das zehnfache und mehr – „wichtiger“ sind als all jene Makrorisiken, wie sich denn wohl die Immobiliennachfrage und die Preise in Schwabing, dem Prenzlberg, Stendal, Bad Wildungen oder Dortmund-Löttringhausen entwickeln werden. Und es sich entsprechend für alle, die sich mit dem Komplex auseinander setzen, am ehesten lohnt, genau über sie nachzudenken.

Denn unter dem Strich reden wir bei Immobilien auch stets über mehr oder weniger begründete Annahmen und Tipps. Wie hoch die Nachfrage nach einer Eigentumswohnung in einem Trendviertel von Hamburg, Berlin, München oder Frankfurt in zehn Jahren sein wird…. alles Spekulation.

Vielleicht sind die Preise dann viermal so hoch wie heute, weil eine immense Auslandsnachfrage in Verbindung mit einer sich beschleunigten Urbanisierung die Preise treibt. Weil Deutschland eine politische und wirtschaftliche „Insel“ ist nach geopolitischen Konflikten. Oder weil plötzlich viele Deutschland und sein Klima gut finden. Oder, oder, oder.

Vielleicht haben viele aber auch bionadetrinkende Porsche-Cayenne-Fahrer mit gegeltem Resthaar und dem Nachwuchs in Ralph-Lauren-Hemdchen satt als Nachbarn. Oder sich die bionadetrinkende Porsche-Cayenne-Fahrer mit gegeltem Resthaar und dem Nachwuchs in Ralph-Lauren-Hemdchen gegenseitig. Und alles will plötzlich nicht nur Landmagazine lesen, sondern auf dem Land wohnen. Wer weiß das schon? Niemand. Und wer behauptet, es zu wissen, rät auch nur.

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3 Kommentare
  1. Vielen Dank für diesen wunderbaren Übersichtsartikel, der die wichtigsten Aspekte bei der Immobilienfrage umfassend beleuchtet!

    Besonders gut gefallen hat mir die Gegenüberstellung der Makro- und Mikrorisiken im letzten Abschnitt. Denn allen statistischen Fakten und Durchschnittswerten zum Trotz bleibt die Frage „Kaufen oder Mieten“ am Ende immer eine Einzelfallentscheidung, die auch Ausdruck des persönlichen Lebensentwurfs ist.

    Mit den „bionadetrinkende Porsche-Cayenne-Fahrer mit gegeltem Resthaar und dem Nachwuchs in Ralph-Lauren-Hemdchen“ ist btw. eine fein beobachtete Milieustudie gelungen 😉

  2. Vielen Dank auch von mir! Ich kann mich meinem Vorredner nur anschließen und besonders die Gegenüberstellung der Makro- und Mikrorisiken hervorheben!

    Weiter so!

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  1. Kaufen oder mieten? Wohneigentum als Wohlstandsrakete » Finanzküche

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