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Pimp my data!

16. Juli 2015

Die Krux mit den Angebotspreisen im Internet bei Immobilien – und warum kein Mensch weiß, ob die Mietpreisbremse wirkt

Es gibt Themen, bei denen kommt bei mir einiges zusammen. Preisentwicklungen im Immobilienmarkt zum Beispiel. Da stehe ich oft kurz vor dem, was meine Kollegen spöttisch „Kirchner-Rant“ nennen.

Fangen wir mal mit einer ganz einfachen politischen Sache an: Dem Glauben, man könnte tatsächlich mit einer Mietpreisbremse dafür sorgen, dass Wohnen dauerhaft bezahlbar bleibt. Mir fällt da immer eine Passage aus einem Buch des Statistikprofessors Walter Krämer ein, der darüber schreibt, dass man einmal unter Ökonomen in den 90er Jahren eine Umfrage gemacht hat, welchen Dingen aus der großen Welt der Wirtschaft sie zustimmen und welchen nicht. Wie üblich ging es bei den meisten Punkten kontrovers zu, Keynesianer vs. andere, Angebotsökonomen vs. Nachfragefreaks – außer in einem Punkt. Die absolut größte Zustimmungsquote erreichte unter allen Thesen jene, laut der eine Mietpreisbindung ein komplett untauglicher Weg sei, Wohnungsprobleme zu lösen. Denn letztlich sorgt mehr Wohnraum für Entspannung und sinkende Preise, während es langfristig für Mieten aus Sicht der Mieter eher schlecht ist, wenn eben jene Schaffung von Wohnraum unattraktiver wird.

Machen wir weiter mit dem Thema Preise. Wer Miet- oder Kaufpreise messen will, hat ein großes Problem: Die Preise werden nicht nur mit einer gewissen Verzögerung vernünftig dokumentiert, etwa über Gutachterausschüsse. Es gibt auch erhebliche methodische Schwierigkeiten: Was definiert einfachen, mittlere, gehobenen Wohnraum? Kann man einfach einen „Durchschnitt“ bilden? Und dann kommt bei der Preisentwicklung noch die Wahl des Zeitraums hinzu: Ich kann eigentlich jede beliebige Interpretation herbeiführen, indem ich mit dem „Startzeitpunkt“ spiele: Dramatische Miet- und Kaufpreisanstiege müssen her? Dann bitte 2008/2009 beginnen. Der reale Verfall der Miet- und Kaufpreise? Dann einfach in den frühen 70ern starten.

Ich muss nun einen Disclaimer vorausschicken, denn ich bin in dieser Frage voreingenommen. Wir stecken sehr viel Arbeit in die Recherche unseres Capital-„Immobilienkompass“ im Frühjahr. Sprechen mit Maklern. Gehen raus in den Städten. Recherchieren. Konsultieren Experten, die Transaktionen auswerten. Reden mit Gutachtern. Externe Anbieter untersuchen für uns die Höhe und Verweildauer von Angeboten und gleichen diese mit tatsächlichen Transaktionen ab. Und schreiben dann auf, was ist. Daher ärgert es mich, wenn manch einer glaubt, er könne mit einer simplen Auswertung von Online-Annoncen auf einschlägigen Portalen Karten bunt einfärben und Preisentwicklungen interpretieren.

Nachdem ich selbst den Immobilienkompass Frankfurt recherchiert habe für Capital, gebe ich Ihnen einen guten Rat: Hüten Sie sich davor, aus den Angebotspreisen im Internet größere Schlüsse ziehen zu wollen. Es geht hier oftmals zu wie auf einem orientalischen Basar, indem erst einmal ein Phantasiepreis eingestellt wird in der Hoffnung, dass irgendein wenig informierter Mensch „zuschlägt“, der glaubt, man müsse in diesen Tagen einfach „schnell sein“.

Ich fürchte, dass wir inzwischen in einem verrückten Kreislauf stecken, in der viele Medien (auch ich) laufend von Immobilienblasen in Großstädten schreiben, die Szenen beschreiben von Massenbesichtigungen, dramatische Preissteigerungen und Vermietern und Verkäufern, die machen können, was sie wollen – und damit dafür sorgen, dass viele glauben, man müsse sich auch binnen Stunden für oder gegen Objekte entscheiden. Als gäbe es gar keine Möglichkeit mehr, in einem Markt, in dem man quasi schon mit Unterschrift unter einen Kaufvertrag 15 Prozent Sofortverlust macht, mal in Ruhe nachzudenken und zu vergleichen. (Berücksichtigen Sie dabei bitte auch, dass grob von mir geschätzt 90% der Journalisten, die in überregionalen Zeitungen und Magazinen beschäftigt sind, so wie ich auch in oder um Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt und Köln wohnen, folglich also tagtäglich privat mit der Knappheit von Wohnraum zum Kaufen oder Mieten in Vierteln und Größen beschäftigt sind, in denen üblicherweise gut verdienende Singles, Paare und Familien zwischen 25 und 50 so wohnen wollen. Da fällt auch mir schwer, zu trennen zwischen Beruf und Privatleben.)

Viele Projektentwickler und Makler nutzen auch die Jagd der Journalisten nach Superlativen und den Ankereffekt für sich aus, berichten über „Spitzenpreise“ und „Rekordpreise“, die je Quadratmeter etwa für Luxuswohnungen bezahlt werden, sei es zum Kauf oder zur Miete. (Ich mache das natürlich auch gelegentlich.)

Die lassen sich natürlich durch entsprechende Ausstattungsmerkmale oder die Umlage von Stellplätzen beliebig manipulieren.

Ich gebe Ihnen ein Beispiel: In Frankfurts Luxusgegend Westend gilt der Kaufpreis von 10.000 Euro je Quadratmeter als magische Grenze, die nur selten überklettert wird. Was also tun? Ihren Verhandlungen hilft beispielsweise, wenn in der direkten Nachbarschaft eine Wohnung für 11.000 Euro pro Quadratmeter angeboten wird oder gar. Denn dann können Sie diese Information einerseits der Presse stecken, die begeistert davon berichtet, dass es neue Rekorde. Andererseits kommt den Interesenten der Preis von 10.000 Euro schon gar nicht mehr so hoch vor, denn nebendran werden ja schon 11.000 gezahlt! Und das beste ist: Sie müssen nicht mal lügen, denn vielleicht gehören zu der Wohnung, die für 11.000 Euro je Quadratmeter weg ist nicht nur irre teure Armaturen in Spezialanfertigung, sondern auch nicht zwei, sondern fünf Stellplätze, damit jede einzelne Auto des Käufers auch seinen Platz hat. Und schon ist der Preis da, wo er sein soll.

Es ist wie auf einem orientalischen Basar, wo man leichter 25 Euro für wertlosen Tinnef ausgibt, wenn man den Händler vorher von 200 Euro heruntergehandelt hat und dieser dreinblickt, als habe er soeben seine hungernde Familie verraten.

Freilich geben auch die Internet-Preise grobe Trends vor und dienen einer Orientierung. Bitte hier keine Missverständnisse. Man muss ja auch nehmen, was da ist.

Dennoch ist Vorsicht angebracht, sind echte Schnäppchen dort selten, da sie vielleicht gar nicht erst das Internet erreichen oder sehr schnell wieder verschwinden. In einigen Vierteln Frankfurts liegt das Preisniveau, das einschlägige Portale als Durchschnittswert ausweisen, nach unseren Recherchen um 20 bis 30 Prozent über dem tatsächlichen Transaktionsniveau – wobei schon der Begriff des „Viertels“ dehnbar ist, denn natürlich werden Verkaufs- und Vermietangebote nur zu gerne in Trendviertel verlegt in Anzeigen.

Kommen wir nun zur Schnittstelle beider Themen: Der Interpretation der Angebotspreise im Internet für die Rolle der Mietpreisbremse. Vergangene Woche jubelten viele Politiker und Verbraucherschützer, in Berlin zeige sich der Erfolg der Mietpreisbremse. Dort seien die Mieten im Juni erstmals gesunken zum Vormonat, und zwar um 3,1 Prozent. Und weil in Berlin im Juni die Mietpreisbremse schon eingeführt war, in anderen Städten aber nicht (wo die Mieten nicht sanken), so die messerscharfe Analyse, sei dies ein Beleg, dass die Mietpreisbremse wirke.

Nun unterliege auch ich öfters mal der Falle, Kausalität und Korrelation durcheinander zu bringen. Allerdings kann ich mir eine ganze Menge Gründe vorstellen, warum die Angebotsmieten in Berlin im Juni gesunken sind. Wegen der üblichen Preisfluktuationen. Weil es Vorzieheffekte gab – die Mietpreisbremse kam ja nicht überraschend. Was ziemlich plausibel ist, denn es entbehrt nicht einer gewissen Komik, wenn der gleiche Anbieter, der nun folgert, die Mietpreisbremse scheine zu wirken, vor 14 Monaten gemeldet hat, die Mieten stiegen wegen der nahenden Mietpreisbremse im Rekordtempo.

Oder weil die Mietpreisbremse einfach gar nichts damit zu tun hat, denn das Analysehaus Empirica kam schon vorletzte Woche zu dem Schluss, der Mietpreisanstieg sei im zweiten Quartal 2015 bundesweit in Großstädten erstmals seit langem zum Stillstand gekommen.Ich habe das auch bei meinen Recherchen in Frankfurt oft gehört: Dass inzwischen einfach nicht mehr „alles“ durchzusetzen sei, es gerade im gehobenen Segment viel Leerstand gebe, da potenzielle Mieter ab einem gewissen Mietpreisniveau dann einfach kaufen, sofern sie es sich leisten können

Vielleicht sinken die Angebotsmieten aber auch, weil Vermieter Wohnungen mit hohen Preisvorstellungen lieber nicht im Internet annoncieren seit Juni, weil sie Ärger befürchten. Das ist ein Effekt, den wir schon aus der „Schwarzgeldära“ kennen, als es noch ein umfassendes Bankgeheimnis gab. Auch da haben viele Vermieter Wohnungen günstig vermietet (was eine niedrige Fluktuation sicherstellt) und/oder sich Mieter anonym per Chiffreanzeigen gesucht (um die eigene Identität vor dem Finanzamt zu schützen).

Wenn jedenfalls die internetbasierten Preisvorstellungen von dem einen auf den anderen Monat etwas sinken, ist das eine schwache Datenbasis, um daraus Schlüsse zu ziehen, ob die Mietpreisbremse „wirke“. Immerhin wird diese Unsicherheit auch in der originären Pressemitteilung erwähnt, fällt aber natürlich in der Interpretation der Politik und anderen Medien meist unter den Tisch.

Nun ist das eine eher akademische Frage, ob und warum die Mietpreisvorstellungen mal einen Monat um 3,1 Prozent sinken – anders als die Tatsache, dass die Informationsbeschaffung über das übliche Miet- und Kaufpreisniveau auf breiterem Boden stehen sollte als eine Internetrecherche, ehe man weitreichende Entscheidungen trifft. Das gilt auch umgekehrt für Immobilienbesitzer, die sich besser nicht selbst „reich“ rechnen sollen, weil der Nachbar seine Wohnung für einen irren Preis in ein Immobilienportal eingestellt hat. Oder weil drei Häuser weiter ein Immobilienentwickler mit Phantasiepreisen auf Dummenfang geht.

NACHTRAG vom 24.7.2015: Dass hier tatsächlich eine Verwechslung von Kausalität und Korrelation vorliegt in Sachen Mietpreisbremse, hat Empirica hier wunderbar aufbereitet: http://t.co/DgVOs6bEVL

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