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Wo würden Sie lieber ein Apartment kaufen?

2. November 2016

Ein kleines Rätsel bzw. Food for Thought: ich nennen Ihnen die Eckdaten zu Preisen und Einkommen zweiter Städte, und Sie sagen mir einfach mal, wo Sie eher auf Sicht von 20 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen würden. 

Wenn ich im Urlaub bin, kann ich es nicht lassen, mir über einen Blick in die örtlichen Immobilienanzeigen ein Bild über die lokalen Kaufpreise zu verschaffen. So auch in meinem letzten Urlaub, der auch mit-ursächlich für eine kleine Schaffenspause hier war.

Da es ja inzwischen Volkssport ist, über Immobilienblasen zu fabulieren, hier einmal die Eckdaten der Immobilienpreise zweier Hauptstädte.

Hauptstadt A:

  • durchschnittliches Monatseinkommen: 670 Euro
  • durchschnittlicher Zinssatz für einen Immobilienkredit: 5,6% p.a.
  • durchschnittlicher Mietpreis für eine 3-Zi-Wohnung in Innenstadtlage: 1700€/Monat
  • durchschnittlicher Kaufpreis in € je QM für ein Apartment in guter Innenstadtlage: 3700 Euro
  • Militärdiktatur

Hauptstadt B

    • durchschnittliches Monatseinkommen: 1970 Euro
    • durchschnittlicher Zinssatz für einen Immobilienkredit:2,0% p.a.
    • durchschnittlicher Mietpreis für eine 3-Zi-Wohnung in Innenstadtlage: 1320€/Monat
    • durchschnittlicher Kaufpreis in € je QM für ein Apartment in Innenstadtlage: 4100 Euro
    • eines der sichersten Länder7Demokratien der Welt

(Zahlen von Numbeo.com; erscheinen mir plausibel, sind aber mit Vorsicht zu genießen)

Die Auflösung: Hauptstadt A) ist Bangkok, Hauptstadt B) in Berlin. Ich weiß natürlich, dass Vergleiche nicht so einfach sind (und Bangkok eine erheblich größere Sogwirkung auf ganz Thailand hat als Berlin für Deutschland), glaube aber, dass die ganz einfache Frage, wo man im Zweifel eher ein Apartment kaufen würde auf Sicht von 20 Jahren (Maßgabe: Wertsteigerung, Werterhalt) ganz gut intuitiv geleitet wird.

Ich weiß nicht, wie es Ihnen geht, aber ich würde das eher in Berlin kaufen, wo die Apartments bei einer etwa dreimal höheren Einkommensniveau und nicht mal halb so hohen Zinsniveau nur einen Schnaps mehr kosten als in Bangkok, wo die Bauqualität zudem schlechter ist.

Merkwürdigerweise ist Bangkok vollgepflastert mit Bauruinen UND Plakaten für den Erwerb exklusiver Luxus-Apartments (und finden Käufer überhaupt nichts dabei, einen Haufen Geld zu zahlen für Apartments, die irgendwann mal gebaut sind – und machen ganz offensichtlich Banken und Bauträger prima gemeinsame Sache im Geldscheffeln).

Natürlich ist es auch immer so eine Sache mit dem „relativen“ Preisniveau: wenn die Preise in einer Stadt völlig überteuert sind, muss sie das in einer anderen nicht automatisch günstig machen. Und hier bleiben eine Menge Dinge außen vor.

Wir könnten diese Rechnung aber auch für viele, viele andere Metropolen in Europa oder anderen Industrieländern machen, es wird sehr schwierig sein, die Erschwinglichkeit in deutschen Großstädten zu unterbieten.

Habe ich eine Ahnung, wohin die Immobilienpreise steuern? Natürlich nicht! Ein bisschen über den Tellerrand blicken hilft aber dennoch gelegentlich. Dass wir in Deutschland lange Zeit – vor allem in den 90ern und Nuller Jahren – schlicht sehr günstig gemietet und gekauft haben, ist eine Lesart, über die man zumindest mal nachdenken sollte. Ich halte das für ebenso plausibel wie die kursierende Blasentheorie, in der es in der Regel nur um die Betrachtungszeiträume seit 2009 geht.

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4 Kommentare
  1. Ja natürlich ist das eine Geschmackssache, denn das sind eben zwei sehr unterschiedliche Städte über die wir hier reden, aber ich auch wurde im Berlin lieber eine Immobilie kaufen, weil ich glaube das es eine gute Inwestition ist besonders bei heutigen Mieten.

  2. Ich glaube man muss in diesem speziellen Falle zwei Faktoren bedenken:
    1. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit einer Wirtschaftskrise, die die Immobilen/Mietpreise sinken lassen könnte?
    Da ist die Gefahr in Thailand IMO eindeutig höher.

    2. WIe ist Risikoprofil eines Auslandsinvestments vs. eines Heimatmarktinvest? Und da hat Thailand ganz schlechte Karten. Währungsrisiko, Gefahr einer Staatskrise mit Folgen extremstenfalls bis hin zur Enteignung ausländischer Investoren (schöne Grüsse aus Venezuela), und die eh schon deutlich wahrscheinlichere Rezession/Wirtschaftskrise wird bei im Gegensatz zu einer deutschen Wirtschaftskrise auch nicht durch sinkende Lebenshaltungskosten abgedämpft.

  3. Natürlich! Das war eine sehr vereinfachte Betrachtung. Es ist ja auch nur ein Denkmodell, dass sich jemand zwischen A oder B entscheiden müsste/sollte – in der Realität wäre kaum jemandem anzuraten, sein Geld aus Renditegründen in ein Objekt hier oder da zu stecken.

    Ihre vollkommen richtigen Hinweise werfen aber dann die vielleicht etwas ketzerische Frage auf, wieso es denn dann – auch im direkten Vergleich – keine „Prämie“ für Deutschland im Sinne von Stabilität, Eigentumsrechte etc gibt, wie man sie beispielsweise für den sehr liquiden Londoner Markt zahlt. Nochmals: einfach als Denkmodell – ich bin selbst kein direkter Immobilienbesitzer, der sich hier sein Eigentum hochschreiben will 😉

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  1. Das Lesen der Anderen im November/Dezember 2016 – Der Teilzeitinvestor

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