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Ich drehe bald noch mal durch

1. April 2016

Viele Großstädter kennen das Phänomen: Die Preise von Eigentumswohnungen in Großstädten wie Berlin, München, Frankfurt ziehen seit Jahren kräftig an. Bei vielen Mietern stellt sich daher das deprimierende Gefühl ein, eine historische „Chance“ verpasst zu haben und sich Eigentum selbst mit einem normalen Einkommen nicht länger leisten zu können. Ich halte das für Quatsch – und biete einen einfachen Vergleich mit dem Jahr 2006 an. (Achtung, es wird sehr lang ;-))

Diese Immobilienpreise! Jedes Jahr geht’s ein bisschen weiter rauf, jedes Jahr wird das Geschrei über eine Blase lauter, jedes Jahr wird aber auch der Handlungsdruck für Kaufinteressierte größer, doch endlich mal zuzuschlagen. Und dann natürlich noch diese kognitiven Dissonanzen: Ach verdammt, hätte ich doch vor Jahren mal gekauft, dann wäre ich jetzt fein raus, heute zahle ich für die gleiche Wohnung fast doppelt so viel wie vor zehn Jahren!

An dieser Stelle sind sich Immobilienkäufer und Aktionäre wunderbar ähnlich: In uns sträubt sich alles, wenn wir für etwas – sei es eine Wohnung oder ein Dax-ETF – mal eben 50 Prozent mehr als vor fünf Jahren zahlen sollen. Und das vor allem, wenn wir darüber schon seit Jahren nachdenken, aber uns dann doch für Alternativen entscheiden.

Allerdings eint potenzielle Aktionäre wie potenzielle Immobilienkäufer auch eine merkwürdige Verklärung der Vergangenheit: Rückblickend wäre der Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin oder München vor dem starken Preisanstieg ab 2008 natürlich eine tolle Idee gewesen. Aber davor waren auch die Zinsen höher, Eigentum auch nicht gerade „billig“ in Relation zum Einkommen (erst seit 2009 gibt es kräftige Reallohnsteigerungen) und hatten die Immobilienmärkte 15 Jahre real sinkender Preise hinter sich.

Auch als die heutige Generation der „Vererber“ in den 70er und 80er Jahren ihre Einfamilienhäuser erbaut oder Stadt-Eigentumswohnungen gekauft haben, war dies ein Wagnis in Sachen Zins und Wertentwicklung, schließlich mussten sie häufig Zinsen von acht Prozent und mehr zahlen. Und sie hatten harte Jahre in 90er und 00er Jahren mit real sinkenden Mieten und Preisen.

Der Kauf eines Dax-ETF oder Standardwerten als Geldanlage wäre 2009 auch eine tolle Idee gewesen. Oder 2004. Oder 1995. Und natürlich noch eine viel bessere 1982. Aber. Natürlich gab es auch viele Gründe, lieber NICHT zu kaufen 2009, 2004, 1995. Und erst recht 1982. „Irgendwas ist immer“, setzen Sie ein beliebiges Jahr ein; Crashgurus und Sorgies reden fortlaufend von hohen Bewertungen, geopolitischen Risiken, der Hyperinflation, der Zinswende. Aktien zu kaufen ist nie – nie! – einfach psychologisch. Erst recht nicht in Zeiten, in denen Aktien rückblickend „spottbillig“ waren, denn dann gab es eben auch genug Gründe, warum sie so billig waren.

Bleiben wir aber einfach mal beim Thema Immobilien. Eine gern rezitiere These lautet, dass den Kaufinteressenten „der Markt davongelaufen“ sei preislich. Oder: dass man sich in Großstädten einfach kein Eigentum mehr leisten könne bei den Preisen.

Ich halte das für einen irreführenden Nonsens. Drastische Preissteigerungen hat es gegeben, keine Frage. Alleine: Deutschland besteht nicht nur aus A-Städten, und die A-Städte nicht nur aus den Toplagen wie Berlin-Mitte oder Berlin-Prenzlberg oder München-Schwabing oder Frankfurt-Nordend. Genau da wohnen aber viele Journalisten. Oder wollen da gerne wohnen. Oder wollen da wohnen bleiben. Weil überregionale Medien nun mal meist in Großstädten produziert werden und die Menschen zwischen 25 und 50 meist ähnliche Wohnpräferenzen haben. Die wahren „Probleme“ schlummern in der Provinz.

Vergangene Woche gab es eine Interessante Veröffentlichung: Laut dem Institus für Deutsche Wirtschaft in Köln ist die Erschwinglichkeit des Immobilienerwerbs in den vergangenen fünf Jahren sogar gestiegen. 

Warum? Dank der drastisch gesunkenen Zinsen und gestiegenen Einkommen, um es zu vereinfachen.Auch in Großstädten können sich Normalverdiener noch Wohneigentum leisten, allerdings vielleicht nicht unbedingt in den Vierteln, die von Gut- und Topverdienern bevölkert werden und all jenen, deren Immobilienfinanzierung durch die rollende Erbschaftswelle mit Erbsummen von > 100 Mrd. Euro pro Jahr mit kräftigen Eigenkapitalspritzen von Oma, Opa, Mama oder Papa aufgepeppt wird. Aber eben auch nicht nur in Vierteln, in denen abendlich die Mülltonnen brennen.

Und: Betrachtet man die Vermögensstatistik der Bundesbank, ist Immobilienbesitz ein wichtiger Indikator für Vermögen im Alter. Er diszipliniert im Vermögensaufbau – ein mindestens ebenso wichtiger Aspekt wie das „Klumpenrisiko“, das ein Immobilienbesitz auf Kredit fraglos darstellt und das über Scheidung und Jobverlust existenziell werden kann – anders als Wertpapierbesitz.

Ich halte das für einen ebenfalls sehr wichtigen Punkt aus verhaltensökonomischer Sicht: Wenn sich jemand für den Vermögensaufbau über Wertpapiere entscheidet, ist die Gefahr sehr groß, in einer wirtschaftlichen Krise die Papiere zu verkaufen. Der Drang ist dann groß, „Risiko rauszunehmen“, zumal man womöglich noch befürchtet, beim Arbeitseinkommen Probleme zu bekommen. Das Phänomen dieses prozyklischen Verkaufs lässt sich gut aus den Statistiken über Mittelabflüsse aus Aktien und Fonds belegen.

Wenn jemand über eine Immobilie (auf Pump) Vermögen aufbaut, gerät auch er in der wirtschaftlichen Krise ins Schwitzen. Nur wird er aus nahe liegenden Gründen das Objekt seines Vermögensaufbaus nur in allergrößter Not „liquidieren“ aufgrund der damit verbundenen Kosten. Sondern stattdessen strampeln wie verrückt, seine Raten stemmen zu können, indem er an den Ausgaben schraubt oder noch Einnahmen auftut – etwas, was ein Wertpapiersparer meiner unbelegten Behauptung in der Krise nur eher selten tut, um mehr kaufen oder überhaupt halten zu können. („Ich denke, wir brauchen noch ein weiteres Einkommen in unserer Familie, damit wir mehr von diesen spottbilligen Aktien kaufen können“ – ist ein solcher Satz jemals gefallen?)

Wenn also die Rede von „Klumpenrisiken“ ist bei der Immobilie, darf nicht unter den Tisch fallen, dass sich die Träger der Risiken (meist) durchaus bewusst sind und es auch ihr Verhalten prägt. Das Ergebnis ist in den Vermögensstatistiken gut zu beobachten: Käufer sind über die Altersstufen und Einkommen hinweg reicher als Mieter, auch wenn man mit Kausalitäten da vorsichtig sein muss.

Doch zurück zur Ursprungsfrage: sind die Preise „davongaloppiert“?

Da ich gerade den Immobilienkompass für Capital recherchiert habe (erscheint Ende April) und mir dabei Frankfurt sehr genau angeschaut habe, verfüge ich über eine Menge Zahlenmaterial aus der Datenbank unseres Partners IIB über die tatsächlichen Preisentwicklungen (welche von den „Angebotspreisen“ im Internet abweichen). In vielen Stadtteilen gibt es auch für 2.500 Euro pro Quadratmeter noch  Wohnungen in gutem Zustand zu kaufen.

Dennoch sind die Steigerungen natürlich signifikant. Selbst über alle Stadtteile hinweg beträgt der Preisanstieg für Eigentumswohnungen seit 2006 rund 80 Prozent. Was mich einmal zu einer kleinen Zahlenspielerei motiviert hat: Wie standen Immobilienkäufer 2006 da – und wie heute?

Denken wir dazu nicht in den Extremen, sondern ganz bieder im „Durchschnitt“ der Mieten und Kaufpreise für Bestands-Eigentumswohnungen in Frankfurt. Eigentumswohnungen in Großstädten sind jener Teilmarkt, der die größten Preissteigerungen der letzten Jahre gesehen haben, daher sollte hier der Vergleich besonders kritisch für den Käufer im Jahr 2016 ausfallen, wenn wir die Lage 2006 dagegen halten.

Nun sind solche Rechenspiele natürlich immer ein Spiel mit Annahmen, und mit einer entsprechenden Veränderung der Annahmen lässt sich jedes beliebige Ergebnis darstellen. Ich gelobe allerdings, dass ich die folgende Rechnung komplett ergebnisoffen und so realistisch wie möglich konstruiert habe. Sie können natürlich mit anderen Annahmen zu völlig anderen Ergebnissen kommen. Hinweise auf Rechenfehler bitte gerne in die Kommentarfunktion, ich habe das aus Zeitmangel nur einmal gerechnet. 

Gehen wir daher von folgenden Annahmen aus:

Unser Familie Mustermann bewohnt 100 Quadratmeter und zahlt dafür 2006 wie 2016 genau die durchschnittliche Miete Frankfurts.

Diese Kaltmiete entspricht genau einem Drittel des monatlichen Nettoeinkommens.

Für den Kaufpreis einer Eigentumswohnung veranschlagen wir 2006 wie 2016 genau den durchschnittlichen Kaufpreis je Quadratmeter Frankfurts, für die Wohnungsgröße genau die gleiche Größe beim Kauf wie für die Miete.

Für die Instandhaltungsrücklage setzen wir ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr an (für Neubauten wären es weniger, für Altbauten mehr), die Kaufnebenkosten setzen wir 20 Prozent des Kaufpreises an, da mit dem Immobilienerwerb in der Regel neben den unvermeidlichen Steuern, Notar- und Maklerkosten auch Umzug-, Handwerker- und Neuanschaffungskosten anfallen. [Die Kaufnebenkosten sind seit 2006 eher gestiegen, aber ich wollte nun nicht damit anfangen, an solchen Rädchen zu drehen, da die Annahmen sonst nach Manipulation riechen]

Wir unterstellen eine zehnjährige Zinsbindung und rechnen mit dieser weiter bis zum Laufzeitende des Kredits, um die Zahl der Variablen nicht überhand nehmen zu lassen.

Das vorhandene Eigenkapital betrüge ein Viertel des gesamten Kaufpreises inklusive Nebenkosten, 75 Prozent der Kaufsumme müssten mithin finanziert werden.

Wir lassen die angenommenen und tatsächlichen Wertsteigerungen völlig außen vor, da Familie Mustermann in der Wohnung sehr lange bleiben will und mietfrei wohnen will ohne jede Gewinnerzielungsabsicht.

Wir führen die Berechnungen  für je zwei Varianten durch: Für eine monatliche Rate, in der Zins und Tilgung exakt in Höhe der letzten monatlichen Kaltmiete liegen. In diesem Fall „tauscht“ die Familie schlicht ihre Mietzahlungen in Zins- und Tilgung eines Immobilienkredits, getreu dem Motto: lieber Eigentum abbezahlen als Miete.

Und wir berechnen die Lage, wenn Familie Mustermann nicht die letzte Miete, sondern die Hälfte des monatlichen Nettoeinkommens einsetzt für Zins und Tilgung. Das ist eine ambitionierte, aber keine unrealistische Annahme, wenn Familie Mustermann, wie viele Immobilienkäufer, alles daran setzt, ihren Immobilienkredit (mit fest geplanten Sondertilgungen) möglichst rasch zurück zu zahlen und dafür auch ein paar Einschränkungen in Kauf zu nehmen bei Konsum und Urlaub.

Vergleichen wir nun, wie sich die Sachlage im Jahr 2006 dargestellt hat – also unmittelbar bevor der deutliche Anstieg bei den Mieten und der noch deutlichere bei den Kaufpreisen eingesetzt hat – und wie sie sich heute im Jahr 2016 darstellt.

Im Jahr 2006 hat ein Quadratmeter Eigentum in Frankfurt im Schnitt 2050 Euro gekostet. Die durchschnittliche Kaltmiete betrug 8,98 Euro. Paradiesisch aus heutiger Sicht, aber Baugeld kostete für zehn Jahre fest auch 4,25 Prozent Zinsen.

Unter allen obigen Annahmen müsste Familie Mustermann also ein Darlehen über 184.500 Euro aufnehmen, um 100 Quadratmeter Eigentum zu dann 205.000 Euro Kaufpreis zu finanzieren.

Sie könnte näherungsweise bei einer monatlichen Gesamtrate in Höhe der Monatsmiete (898 Euro) 1,6 Prozent von Kredit tilgen. Nach zehn Jahren wäre ein Fünftel runter und betrüge die Restschuld immer noch rund 150.000 Euro. Schuldenfrei wäre man nach 30 Jahren aus Perspektive des Jahres 2006 (natürlich wäre die Anschlussfinanzierung günstiger gewesen, aber wer konnte den dramatischen Zinsrutsch 2006 ahnen? Schon damals hieß es: Bloß lange binden, günstiger werden die Zinsen kaum!).

Rechnen wir nun durch, wie dies ausfällt, wenn Familie Mustermann die Hälfte ihres Monatseinkommens aufwendet.

(Ich darf hier der guten Ordnung halber anmerken, dass sich eine Familie mit zwei Kindern und 2700 Euro netto nicht sehr weit über der Armutsgefährdungsgrenze befindet und die Bank die Augenbrauen hochziehen dürfte für diese Variante, aber Familie Mustermann könnte ja auch ein Doppelverdienerpaar sein. Es geht uns nur um einen Vergleich 2006/2016. Ich würde jenen warnen, die Hälfte des Einkommens für Zins&Tilgung aufzuwenden und nur wenige Banken dürften das auch mitmachen)

Zur Rechnung: Sind jene 898 Euro Kaltmiete ein Drittel des Nettoeinkommens, wäre die Hälfte 1347 Euro. Stehen 1347 Euro zur Verfügung, könnte Familie Mustermann 4,5 Prozent tilgen. Nach zehn Jahren wäre mehr als die Hälfte bereits abgetragen, und nach 15 Jahren die Immobilie abbezahlt.

Wie stellt sich die Situation heute dar?

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentum sind in ganz Frankfurt auf rund 3700 Euro pro Quadratmeter geklettert seit 2006 (ein Plus von 80 Prozent!), die durchschnittliche Kaltmiete von 8,98 auf 12,63 Euro je Quadratmeter(ein Plus von 40 Prozent).

Rechnen wir nun zwei Annahmen für das Jahr 2016 durch: Im ersten Fall unterstellen wir, dass  Familie Mustermann auch heute, im Jahr 2016, ein Viertel der Kaufsumme als Eigenkapital besitzt und das Nettoeinkommen immerhin mit dem Anstieg der Kaltmiete Schritt halten konnte. Das ist keine überaus ambitionierte Annahme, unterstellt es doch beim Einkommen lediglich einen Anstieg um real rund zwei Prozent pro Jahr und lässt sich über zehn Jahre der ein oder andere Euro extra zur Seite legen.

Die gefühlt „davongelaufenen“ Kaufpreise müssen Familie Mustermann nicht schrecken. Bei einer Rate für Zins und Tilgung in Höhe der aktuellen Monatsmiete hat sie nach zehn Jahren 35 Prozent der Immobilie abbezahlt und ist nach rund 25 Jahren schuldenfrei, denn sie kann nun plötzlich mit 3,3 Prozent Tilgung arbeiten dank der Niedrigzinsen!

Streckt sie sich und setzt rund die Hälfte des aktuellen Monatseinkommens für Zins und Tilgung ein, kann sie mit 5,6 Prozent tilgen und hat nach zehn Jahren zwei Drittel und nach 16 Jahren die ganze Immobilie abbezahlt.

Zugegeben: Nicht jeder Mieter baut brav immer mehr Eigenkapital auf. Gehen wir daher deutlich pessimistischer heran für Fall zwei. Unterstellen wir, dass Familie Mustermann dem Treiben auf dem Immobilienmarkt seit 2006 entsetzt zuschaut. Jetzt verliert sie die Nerven und will doch kaufen, obwohl die Preise um 80 Prozent gestiegen sind. Das gilt aber leider nicht einmal ansatzweise für das Einkommen und das Eigenkapital. Denn wird nicht allenthalben gejammert, dass die Mieten und Kaufpreise den Einkommen enteilen?

Unterstellen wir also, das Haushaltseinkommen als auch das 2006 vorhandene Eigenkapital  der Familie Mustermann seien lediglich um die Inflationsrate, mithin also real überhaupt nicht gewachsen, entweder, weil man aufgrund vieler Ausgaben nicht deutlich mehr Eigenkapital aufbauen konnte oder nicht wollte, weil man sich als Mieter ungebunden und flexibel gefühlt hat und viel Geld verjuxt hat.

In diesem Fall beträgt das Nettoeinkommen nunmehr 3.125 Euro (weil es seit 2006 nur um die Teuerung gestiegen ist), die Miete für eine durchschnittliche 100-Quadratmeter-Wohnung 1263 Euro.

Familie Mustermann muss also schon über 40 Prozent des Einkommens für die Miete aufbringen, was mit dazu beiträgt, dass es ihr nun „reicht“. Sie will kaufen. Leider ist aber auch das Eigenkapital nur um die Teuerungsrate, mithin also von 61.500 2006 auf nunmehr 71.340 Euro geklettert, das Leben war schließlich teuer.

Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet nun aber plötzlich 370.000 Euro zuzüglich Nebenkosten, das Baugeld eben auch nur noch 1,25 Prozent Zins. Mit dem vorhandenen Eigenkapital kratzt Familie Mustermann nun haarscharf an der 20-Prozent-Marke, aber ein Fünftel Eigenkapital stellt in diesen harten Zeiten auch für Banken oft zufrieden: Selbstnutzer in Großstädten sind beliebte Kreditkunden. Platzt die Finanzierung, ist die Schlange der Interessenten groß.

Nun wird es aber interessant. Denn setzt Familie Mustermann nicht mehr als die aktuelle Kaltmiete für Zins und Tilgung ein, ermöglicht ihr das dennoch eine Tilgung von 2,8 Prozent, da ja die Zinsen auf 1,25 Prozent gefallen sind. Nach zehn Jahren sind 30 Prozent der Restschulden weg, die Immobilie nach 29 Jahren abbezahlt.

Huch? Sind nicht die Kaufpreise um 80 Prozent gestiegen? Richtig. Und dennoch ist Familie Mustermann ein kleines bisschen schneller schuldenfrei als noch unter den Annahmen von 2006. Die höhere Tilgung bei identischen Raten macht es möglich. Streckt sie sich und setzt die Hälfte ihres ja nur karg gestiegenen Einkommens ein, tilgt sie mit 3,7 Prozent, hat sie nach zehn Jahren schon 40 Prozent abbezahlt und ist nach 24 Jahren schuldenfrei.

Nochmals die Zusammenfassung:

Die Variante „Kauf 2006“ zu Durchschnittsmieten und Durchschnittskaufpreisen von/für Eigentumswohnungen in Frankfurt 2006:

  • Nur die Kaltmiete (ein Drittel des Einkommens) wird 2006 eingesetzt für Zins und Tilgung: nach zehn Jahren sind 20 Prozent abbezahlt, nach 30 Jahren ist man schuldenfrei
  • Die Hälfte des Nettoeinkommens wird 2006 eingesetzt für Zins und Tilgung: Nach zehn Jahren wäre mehr als die Hälfte bereits abgetragen, und nach 15 Jahren die Immobilie abbezahlt.

Die Variante „Kauf 2016“ zu Durchschnittsmieten und Durchschnittskaufpreisen von/für Eigentumswohnungen in Frankfurt 2016:

  • Nur die Kaltmiete (ein Drittel des Einkommens) wird 2016 eingesetzt für Zins und Tilgung, Einkommen und Eigenkapital haben seit 2006 mit dem nominalen Mietpreisanstieg Schritt gehalten: Nach zehn Jahren sind 35 Prozent der Immobilie abbezahlt, und sie ist nach rund 25 Jahren schuldenfrei
  • Die Hälfte des Einkommens wird 2016 eingesetzt für Zins und Tilgung, Einkommen und Eigenkapital haben seit 2006 mit dem nominalen Mietpreisanstieg Schritt gehalten: nach zehn Jahren zwei Drittel und nach 16 Jahren die ganze Immobilie abbezahlt.
  • Nur die Kaltmiete 2016 wird eingesetzt, Einkommen und Eigenkapital sind aber seit 2006 real keinen Cent gestiegen: Nach zehn Jahren sind 30 Prozent der Restschulden weg, die Immobilie nach 29 Jahren abbezahlt.
  • Die Hälfte des Einkommens wird 2016 eingesetzt für Zins und Tilgung, Einkommen und Eigenkapital sind aber seit 2006 real keinen Cent gestiegen: nach zehn Jahren sind 40 Prozent abbezahlt und man ist nach 24 Jahren schuldenfrei.

Erstaunlich: Trotz der deutlich gestiegenen Preise – plus 80 Prozent – ähneln sich die Rechnungen 2006 wie 2016: Mit einem Drittel des Einkommens ist die Immobilie nach 25 bis 30 Jahren abbezahlt; mit der Hälfte des Einkommens nach rund 15 Jahren – und selbst unter widrigen Annahmen für das Jahr 2016 nach 24 Jahren.

Zwei Dinge sind rückblickend auf den Kauf im Jahre 2006 natürlich wichtig: Der Kauf hätte sich natürlich damals aus zwei Gründen sehr gelohnt: Erstens gab es kräftige Wertsteigerungen für die Wohnung. Zweitens hätte man nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung (also jetzt oder per Forward-Darlehen etwas früher) die Restschuld sehr günstig refinanzieren können.

Umgekehrt weiß der Käufer im Jahr 2016 (noch) nicht, wie hoch die Zinsen 2026 sein werden (wir rechnen ja hier mit dem niedrigen Zins „weiter“) und wie sich der Wert der Immobilie entwickeln wird.

Aber das wussten Käufer auch 2006 nicht, und schon damals galten lange Zinsbindungen bis hin zur Volltilgung als gute Idee, da die Zinsen historisch als eher günstig galten.

Mir geht es ja auch um etwas ganz anderes: darzulegen, dass sich die Rahmenbedingungen für einen Kauf seit 2006 so fundamental gar nicht verändert haben und die Jammerei nicht zielführend ist. Die Kaufpreise sind deutlich gestiegen, die Zinsen aber auch drastisch gesunken. Was unter dem Strich dazu führt, dass Käufer rascher mit identischen Raten tilgen können.

Natürlich kann man argumentieren, dass dies eine stark vereinfachte Sichtweise ist: Es herrscht ein großer Mangel an Kaufobjekten, ja geradezu ein Verkäuferstreik. Zudem  wollen sich viele Käufer ja mit dem Immobilienkauf verbessern und vergrößern. Und manche nutzen die gesunkenen Zinsen auch nicht zur höheren Tilgung, sondern um sich zu identischen Raten größeren/besseren Wohnraum leisten zu können. Oder um schlicht niedrigere monatliche Raten zu zahlen.

Bundesweit nutzen aber die Menschen die niedrigen Zinsen tendenziell konservativ für längere Zinsbindungen und höhere Tilgungen, ferner setzen sie mehr Eigenkapital ein als früher, geht der Anteil der Finanzierungen mit sehr wenig oder ohne Eigenkapital zurück; er lag in den Nuller Jahren höher als heute. Das lässt sich an den Auswertungen von Hypothekenmakler und der Pfandbriefbanken ablesen.

Wie man es aber auch dreht: Menschen neigen leider gelegentlich dazu, das „Schlechte“ und die Risiken von Entscheidungen zu sehen. In diesem Beispiel haben wir ja einen Markt beleuchtet, in dem die Preise besonders stark gestiegen sind. Mit den gesunkenen Zinsen kann man entsprechend in Regionen mit weniger starken Preisanstiegen – etwa vor den Toren Frankfurts – noch weitaus günstiger kaufen als noch 2006. Verstehen Sie den Beitrag daher nicht als Empfehlung, irgendetwas zu kaufen oder etwas bleiben zu lassen, sondern schlicht kühl zu rechnen, anstatt auf den typischen, thesenstarken Schnack zu hören.

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