Die Blase ist immer da, wo sie keiner vermutet

Nun rechnet schon die Immobilienbranche selbst mit einem Ende des Preisbooms bei Immobilien in Großstädten. Ich bin skeptisch – und vermute die Preisblase ganz woanders: in der Provinz. 

„Being Right but Being Early Simply Means That You Are Wrong“

(Howard Marks)

So, so – es steht also ein Ende des Preisanstiegs in Metropolen bevor, glaubt der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA). Ohnehin gehört es zu den Lieblingsthemen vieler meiner Kollegen (ich habe darüber vor einigen Jahren auch schlimmen Unsinn geschrieben), in Großstädten eine Preisblase herbeizuschreiben – obwohl es dafür mit Ausnahme recht niedriger Mietrenditen und punktuellem Wahnsinn in A-Städten kaum Anzeichen gibt. Die Wohnimmobilien werden in der großen Mehrzahl langfristig fest finanziert, rasch getilgt, es kommt viel Eigenkapital zum Einsatz, die Immobilienkredite wachsen nur langsam. Leerstand gibt es in A-Städten kaum, einen Preisrückgang um 20-25 Prozent und höhere Zinsen vertragen auch die allermeisten Finanzierungen gut. (meine, zugegeben, etwas zynische Erklärung über die Immobilien-Jammerei unter Gutverdiendern – unter Geringverdienern IST sie tatsächlich ein Problem – finden Sie hier)

Das heißt aber nicht, dass dieser Markt keine nähere Betrachtung verdient. Denn:

Ich glaube inzwischen, dass wir in Sachen Immobilienpreise in Deutschland in den falschen Ecken nach Blasen „suchen“. Als ich kürzlich ein „Off the record“-Gespräch mit einem Risikovorstand einer Bank führte, habe ich ihn auch zum Thema Immobilien gelöchert. Er meinte, dass ihn die Immobilienpreisentwicklung in Städten nicht umtreibe, denn dort sprächen der Wanderungssaldo und starke Einkommenszuwächse für stabile Preise.

Nein, ihn sorge, dass die Preise in der Provinz nicht in dem Ausmaße gefallen seien, wie es der örtliche Fortzug und die Bevölkerungsprognosen nahelegten. Nicht in den Städten, in der Provinz würden die Niedrigzinsen den Markt verzerren. Denn während sich in Städten der Zinseffekt und die gestiegenen Preise wechselseitig ausgleichen (Käufer sind mit identischen Raten nach einem vergleichbaren Zeitraum schuldenfrei wie vor zehn Jahren, ich habe das für Frankfurt hier schon exemplarisch vorgerechnet), sind in der Provinz die Preise häufig stabil geblieben bei stark gesunkenen Zinsen. Das heißt: plötzlich wurde ein Eigenheim richtig erschwinglich.

Ich fürchte zudem, dieses „Provinz-Problem“ ist den meisten gar nicht richtig bekannt. Viele denken beim Thema „Immobilien in der Provinz“ an verödete Dörfer in Mecklenburg-Vorpommern oder Nordhessen. Aber einen preislich real bestenfalls stagnierenden Immobilienmarkt findet man auch im Rheinland, in der Wetterau, im Odenwald.

Dazu ein kleines Beispiel aus meinem persönlichen Umfeld: Herr und Frau M. sind Mitte 60 und blicken dem Ruhestand entgegen. Sie besitzen ein geerbtes Zweifamilienhaus, das ihnen pro Monat etwa 1.000 Euro Miete in einem Vorort von Koblenz in die Kassen spült. Die Infrastruktur ist hervorragend: Ärzte, Supermärkte, Apotheker, Kindergarten, Schule, ein paar Restaurants sind fußläufig erreichbar, die Autobahn sowie der Koblenzer Hauptbahnhof binnen 15 Minuten mit dem Auto, und unmittelbar an den Ort grenzt Wald.

Ich würde das selbst als Großstädter nicht als tiefe „Provinz“ bezeichnen. Man kann da leben. Es gibt Jobs.

Die Sache hat nur mehrere Haken. Zum einen haben mir Herr und Frau M. dargelegt, dass die Mieterträge der letzten zehn Jahre zu mehr als der Hälfte von Instandhaltungsmaßnahmen und kurzzeitigem Leerstand aufgefressen wurden.

Und es passieren dort bemerkenswerte Dinge: Obwohl die Bevölkerung schrumpft (um geschätzt 8% bis 2030) und altert und der lokale Immobilienmarkt entsprechend entspannt ist (kaum Mieterhöhungen), wird gebaut wie verrückt. Denn die Rechnung sieht wie folgt aus: wer Eigentum erwirbt, will sich verbessern und moderner wohnen und möchte nicht unbedingt in einem in den 70er Jahren erbauten Zweifamilienhaus mit Schlauchküche wohnen. Wer sich wiederum mit dem Mieterdasein zufrieden gibt, kann auch als Mieter Top-Wohnraum verlangen. Der Kreis potenzieller Mieter verengt sich so immer mehr (Wegzug, Wechsel in Eigentum), was das Haus auch für Kapitalanleger gefährlich macht, die ihrerseits nur zu Mietrenditen weit über 5% zuschlagen.

Und nun beginnt auch eine Phase, in der Herr und Frau M. als Eigentümer nicht mehr willens oder in der Lage sind, diverse Kleinstreparaturen selbst durchzuführen oder sich gelegentlich bei Mieterwechseln selbst für den Garten rund um das Haus zu engagieren (der natürlich stets verwildert, obwohl alle Mieter versprechen, sich im Gegenzug für eine faire Miete drum zu kümmern) – kurzum: sich die Rentabilität weiter verschlechtert, weil die Kosten steigen, aber Mieterhöhungen kaum durchsetzbar sind. Natürlich ist das ein Luxusproblem, das viele ärmere Menschen gerne hätten. Aber die Dinge laufen für Herr und Frau M. seit einer Weile schon ganz anders, als sie sich das alles vorgestellt haben, kosten eine Menge Nerven, denn das Haus sollte eigentlich mal das Fundament der zusätzlichen Altersvorsorge sein.

Ich höre von diesem Phänomen oft bei Recherchen: Kaum Interessenten für die Häuser der 50er bis 80er Jahre, die oft das Immobilien-Rückrat ganzer Stadtteile darstellen. Aber neu erreichtete Doppelhaushälften und Eigentumswohungen gehen dann sehr gut weg, sowohl im Verkauf als auch der Miete.

Nun kann das eine Weile so weiter laufen. Die oft lediglich stagnierenden Preise reflektieren natürlich auch schon in Teilen diese Lage.

Ich fürchte jedoch, das „dicke Ende“ wird in vielen Wegzugsregionen noch kommen. Viele Erben, die die Altersvorsorge vernachlässigen, rechtfertigen dies vor sich selbst mit der Immobilienerbschaft von den Eltern. Sie erben aber oft, wie es der Immobilienökonom Tobias Just einmal im Capital-Interview nannte, nicht Milliarden Euro, sondern Milliarden wertloser Steine.

Es steht schon jetzt fest, dass die rollende Erbschaftswelle für einen Angebotsschub in den kommenden Jahren sorgen wird. Der klassische Generationenwechsel eben: Kinder erben das Haus ihrer Eltern, nur steht das eben nur selten am Wohnort der Kinder. Dann muss eine realistische Wertschätzung her, entweder für den Verkauf, oder um das Erbe fair zu „teilen“.

Die Nachfrage wird jedoch demografisch bedingt sinken, selbst wenn wir  alle anderen Parameter wie etwa die Zinsen oder das Haushaltseinkommen gleich lassen.

Das dumme ist nur: auf steigende Preise reagieren Bauträger, indem sie (in Städten) Angebot schaffen. Allein: es ist umgekehrt niemand bereit, sein Haus abzureißen und das Grundstück brach liegen zu lassen, um „dem Markt“ dabei zu helfen, Überkapazitäten abzubauen. Bitte denken Sie da mal drüber nach, so simpel der Gedanke auch sein mag.

In dieser Mixtur sind steigende Zinsen für die Provinz eine größere Gefahr als für Großstädte. Sie könnten die Nachfrage abwürgen und somit dafür sorgen, dass eben jener Preisrutsch einsetzt, der demografisch länger überfällig ist, aber noch nicht „sichtbar“ wurde in einem eher illiquiden Markt.

Ein erstes Warnsignal, auf das man in diesem Zusammenhang achten müsste, wäre ein sinkendes Transaktionsvolumen bei gleichbleibenden Preisen. Die Forschung zeigt, dass viele Besitzer Preisrückränge (auch und vor allem zum selbst gezahlten Preis) nicht wahrhaben wollen und mit einem trotzigen „dann eben nicht“ reagieren und einfach warten, bis sie für ihre Objekte ihre Preisvorstellungen erhalten – und zwar mindestens die eigenen Kosten.

Nun mag ich es nicht, wenn jemand bei Immobilien mit anekdotischer Evidenz um die Ecke kommt, aber diese Geschichte wiederholt sich derzeit tagtäglich, auch in Kleinstädten gerade mal eine halbe S-Bahn-Stunde von Metropolen entfernt (ich habe darüber schon geschrieben, siehe hier). Wir sprechen alleine bei Einfamilienhäusern von einer mittleren sechsstelligen Zahl an Objekten, die in Schrumpfungsregionen vererbt werden binnen der nächsten acht Jahre.

Natürlich kann es auch in Städten zu Problemen kommen, zum Beispiel bei externen Schocks – geopolitische Probleme, Wachstumsschocks oder gar Rezessionen. Nur geht es dann natürlich für die meisten Vermögenswerte abwärts. Wer „Makro-Calls“ machen will, möge dies tun, da gibt es dann aber einfachere Möglichkeiten, reich zu werden.

Lassen wir extreme, kaum zu prognostizierende Faktoren – nennen wir sie: „Fat Tails“ – außen vor, glaube ich, dass die „wahre Preisblase“ nicht in München oder Berlin, sondern in den Köpfen der Eigenheimbesitzer in der Provinz entstanden ist in den vergangenen Jahren.

Den Fehler, den viele in der Wahrnehmung der Immobilienpreise in Städten machen, ist, sie vor allem auf die Zinsentwicklung zurück zu führen. Ich hatte in vielen Blogbeiträgen schon ausgeführt, dass das ein Trugschluss ist.

Die Immobilienpreise steigen in Städten eben nicht nur aufgrund der niedrigen Zinsen, sondern vor allem aufgrund seit 2009 deutlich gestiegener realer Einkommen, aufgrund des starken Zuzugs (junger) Leute, einer Geld-Erbschaftswelle – und weil Mieten und Immobilienpreise in einem wirtschaftlich prosperierenden Land wie Deutschland zwischen 1995 und 2008 real um ein Fünftel gefallen sind, und das eben auch in Städten. Und natürlich, weil – man verzeihe mit die Schlichtheit der Argumentation – viel Nachfrage auf ein geringes, nur sehr langsam auszuweitendes Angebot trifft.

Ich glaube nicht, dass sich an diesen Faktoren in den kommenden fünf bis zehn Jahren etwas fundamental verändern wird. Die Analysten von Bulwiengesa führen hier dazu sehr gute, aktuelle Gründe auf. Was man gut beobachten kann, sind Ausweichbewegungen in suburbane Gebiete, wohin es die preissensibleren Käufer und Mieter verschlägt, die sich Eigentum in der Stadt zum gewünschten Komfort nicht mehr leisten können.  Aber die Nachfrage nach städtischem Wohnraum wird nicht kollabieren, wenn sich das Wachstum wieder etwas abschwächt oder die Zinsen um zwei Prozentpunkte steigen – denn auch das Angebot wird sich dann nicht sofort drastisch ausweiten.

Weder werden dann Spekulanten massenhaft Immobilien auf den Markt werfen (dafür sind die Transaktionskosten auch zu hoch und müsste die Zinsdifferenz Mietrendite/sichere Anleihen richtig groß sein), noch dürfte es massenhaft Zwangsversteigerungen geben, denn nach Ende der Zinsbindung sind die meisten Käufer schon aus dem gröbsten raus.

Natürlich argumentiere ich dabei allein auf Basis der heute vorliegenden Informationen. Es gibt eine Reihe Dinge, die kaum vorhersehbar sind, aber dennoch einen starken Einfluss auf die Immobiliennachfrage in, sagen wir, 10 bis 15 Jahren haben werden, über die es sich nachzudenken lohnt. Nur ein paar Anregungen

• wird sich die Präsenzkultur ändern und werden Menschen künftig eher in der bezahlbaren Provinz wohnen können, weil 1-2 Tage Präsenz pro Woche in Städten reicht?
• Kippen „Städte“ oder Teile von Städten womöglich in Sachen Kriminalität und Sauberkeit wieder auf das Niveau der 80er Jahre „zurück“? Alle reden von Gentrifizierung, aber ein solches „Kippen“ – als welchen Gründen auch immer – kann sehr schnell gehen.
• Werden das autonome Fahren bzw. der E-Motor, so es sich durchsetzt, die Provinz (aus der man stauärmer penden kann) oder die Stadt (ruhiger, saubverer)  attraktiver machen?
• wie geht die Politik vor dem Hintergrund der Radikalisierung mit dem Thema Eigentumsrechten um und der Tatsache, dass Deutschland ein „Mieterland“ ist? Werden Steuern und Abgaben künftig eigentumsfreundlich oder eher mieterfreundlich sein?

Aber dabei schließt sich der Kreis: wem die Fähigkeit gegeben ist, solche Entwicklungen richtig einzuordnen, kann sein Geld auch mit etwas anderem als Immobilien machen.